Из-за резкого скачка цен на недвижимость покупка жилья на стадии строительства становится все более популярной. В таком случае мы говорим про договор о купле-продаже будущего имущества — CPPCV.
Такое соглашение несёт в себе дополнительные риски, поэтому юристы рекомендуют максимально подробно прописывать там все моменты, без традиционного «а это все уже есть в законе». Также необходимо проводить комплексную проверку контрагента (подрядчика/застройщика) и рисков проекта.
Главное условие, которое должно быть прописано в предварительном договоре — срок исполнения основного договора и условия для его заключения. То есть, застройщик обязан указать крайнюю дату сдачи объекта — например, не позднее 31 марта 2024 года. А также он обязан прописать все важные факторы, которые влияют на возможность проживания в квартире. Например, если к дому ведет единственная дорога, то условие о завершении ее строительства лучше тоже включить в договор.
На что еще следует обратить внимание в предварительном договоре:
— Внимательно изучить план и точно указать номера помещений, которые вы покупаете — именно на стадии строительства с этим может быть путаница, вы должны быть уверены, что ваши помещения не включены в общие зоны, например.
— Сроки выдачи Разрешния на использование (Акт ввода в эксплуатацию) — факт его наличия говорит, что здание было проверено всеми службами.
— Разрешение банковского учреждения на аннулирование регистрации ипотеки в случаях, когда учредитель прибегает к банковскому финансированию.
— Доказательства отсутствия или отказа от преимущественного права, если оно существует.
При указании сроков подписания основного договора нужно обращать внимание на дату действия разрешения на строительство. Как вы понимаете, разрешение не должно закончится раньше, чем вы подпишите основной договор.
Бывают случаи, когда застройщик обязан вносить уже на этапе строительства изменения в первоначальный проект. Это также стоит учесть в предварительном договоре: корректировки не должны изменять наше соглашение, а тем более его отменять.
Если же изменения влекут за собой значительные потери в площади, то вы должны быть праве расторгнуть договор с возмещением всех затрат. В качестве альтернативы вы можете требовать пропорционального уменьшения цены.
Что касается оплаты, то лучше всего делать все поэтапно. Моменты, в которые должны быть произведены платежи, лучше прямо указать в договоре. Оптимально привязать оплаты к достижению опреленных целей при стоительстве: например, окончание земляных работ и прочее.
В договоре могут быть указаны штрафы (за нарушение застройщиком сроков и т.д.), форма общения (например, при завершении тех самых земляных работ застройщик вам обязан об этом письменно уведомить, после чего вы совершаете платеж).
